« ce n’est pas aux nouveaux locataires de payer pour la négligence passée de la ville de gatineau. »

La Ville impose 4 000 $ par unité de nouveau logement, une charge supplémentaire aux développeurs immobiliers qui, intégrés dans les coûts de construction, se répercute directement sur le prix des nouveaux loyers. Résultat ? Les familles et les jeunes ménages paient le prix fort.

• Taux d’inoccupation : Historiquement bas à 1 %.
• Loyers : En hausse de 8,9 % en deux ans.
• Impact direct : Une hausse supplémentaire de 50 $ par mois (600 $ par an) pour les nouveaux locataires. Les jeunes ménages, qui représentent 58 % des occupants des logements neufs, seront les plus touchés. Il sera encore plus difficile pour eux de se loger en ville et d’acheter une première propriété.

Les constructeurs de logements neufs contribuent déjà de manière significative :

• Contributions actuelles des développeurs à Gatineau : 15 millions $ par an pour les infrastructures nécessaires (rues, égouts, aqueducs) dans les quartiers de Gatineau.
• Une taxe de plus : Les redevances de développement s’ajoutent aux coûts de construction, affectant directement les loyers et les prix des logements, au détriment des nouveaux résidents.

Depuis 2012, avec sa taxe de 1% sur la taxe foncière dédiée pour les infrastructures, la Ville de Gatineau est la municipalité qui a la plus lourde charge fiscale moyenne des 10 plus grandes villes du Québec. Pendant cette période, les investissements en infrastructures n’ont pas augmenté. Pire, alors que les investissements en infrastructures représentaient l’équivalent de 40 % des revenus totaux de la ville en 2009, ceux-ci n’étaient plus que de 25 % en 2023.

Graphique 1 : Charge fiscale moyenne des logements à Gatineau, de 2012 à 2022 par rapport à la moyenne des 10 grandes villes au Québec

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Graphique 2 : Revenus totaux de la Ville de Gatineau et ses investissements en immobilisations

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Graphique 3 : Montant annuel en immobilisations corporelles et revenus totaux de la Ville de Gatineau

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Les jeunes Gatinois, déjà confrontés à des loyers élevés et à des obstacles à l’accession à la propriété, sont les principales victimes de cette taxe.

• Les études confirment : Des études de la SCHL et de la Ville de Gatineau (Étude AppEco) confirment que ces redevances ont un impact sur le prix des logements et aggravent l’inaccessibilité financière du logement.
• Au cours des dernières années, le taux d’accès à la propriété a diminué. Avec les redevances de la Ville de Gatineau, il sera encore plus est difficile d’acheter une première propriété à Gatineau.

Vivre en ville devient un luxe. En rendant les nouveaux logements en ville plus coûteux, cette taxe pousse davantage de jeunes familles à chercher des loyers en périphérie de plus en plus loin de la ville, entraînant des conséquences sur l’environnement.

• Contradiction avec les objectifs de densification urbaine :
  En surtaxant l’habitation en ville pour les jeunes, Gatineau facilite l’étalement urbain et accroît l’utilisation de l’automobile et la hausse des émissions de gaz à effet de serre.
• Une explosion des constructions en périphérie :
  La proportion du nombre d’unités construites en périphérie dans la RMR de Gatineau au cours des 10 dernières années.

Les redevances ne sont pas une solution à la négligence dans la gestion des infrastructures.

• Des coffres pleins, mais des infrastructures négligées
  En 10 ans, le compte épargne de la Ville de Gatineau est passé de 84 M$ à 479 M$, mais ces fonds restent inutilisés alors que les infrastructures vieillissent et les projets résidentiels sont freinés. La Ville de Gatineau dispose des ressources nécessaires, mais continue d’imposer des taxes additionnelles, comme cette taxe déguisée aux jeunes locataires que sont les redevances de développement.
• Une gestion inefficace qui freine la croissance
  Gatineau investit 400 $ de moins par habitant dans ses infrastructures comparé aux autres grandes villes québécoises. Ce sous-investissement ralentit le développement et aggrave la crise du logement.
• Des choix qui favorisent l’étalement urbain
  Avec ces redevances, les jeunes familles sont poussées vers la périphérie, augmentant la dépendance à l’automobile et les émissions de gaz à effet de serre.

Les redevances de développement sont des frais imposés par la Ville aux développeurs immobiliers pour financer des infrastructures. Ces charges supplémentaires, intégrés dans les coûts de construction, sont ensuite répercutés sur les locataires et les acheteurs sous forme de loyers ou de prix d’achat plus élevés.

Les redevances ciblent uniquement les nouveaux résidents pour financer des infrastructures qui bénéficient à l’ensemble de la communauté, sans partager équitablement les coûts entre tous les contribuables.

Il faut savoir que les développeurs immobiliers à Gatineau, qui contribuent déjà 15 M$ par an pour financer les infrastructures (rues, égouts, aqueducs), voient leurs projets retardés par des choix budgétaires discutables et des moratoires. Le règlement sur les redevances de développement alourdit encore leur fardeau, rendant les logements neufs moins accessibles et aggravant une crise locative où les logements abordables se font déjà rares.

Parce qu’en réalité, ce sont les locataires et les futurs acheteurs qui paient la facture. Ces frais, bien qu’imposés aux développeurs, augmentent directement le coût des logements et le prix des propriétés. Un locataire d’un logement neuf pourrait payer 50 $ de plus par mois, soit 600 $ par an, à cause de cette redevance.

La Ville affirme que ces frais sont nécessaires pour financer les infrastructures dans les nouveaux quartiers (poste de police, élargissement de rue, écocentre, station d’eau, égouts, etc.). Cependant, plusieurs faits révèlent une gestion budgétaire inefficace :

Une taxe sur les infrastructures de 1% qui ne donne pas de résultats :

En 2009, Gatineau investissait près de 40% de ses revenus en infrastructures. Au cours des 10 dernières années, cette proportion a chuté à 25%, laissant des projets essentiels non réalisés.

Graphique 1 : Revenus totaux de la Ville de Gatineau et ses investissements en immobilisations

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• Un compte épargne qui explose :
  En 2014, la Ville disposait de 84 M$ en placements. Aujourd’hui, ce montant atteint 479 M$, générant des intérêts inutilisés sur l’argent des contribuables, tandis que les infrastructures vieillissent et que les surverses d’eaux usées ne sont toujours pas résolues.
• Un retard d’investissements massif :
  Une analyse des états financiers des 10 plus grandes villes du Québec en 2023 montre que Gatineau investit le moins par habitant en immobilisations, malgré ses ressources disponibles.

• Pour les locataires : Les nouveaux loyers augmenteront, rendant les logements neufs encore moins abordables.
• Pour les acheteurs : Ces frais augmentent le prix des nouvelles maisons, retardant l’accès à la propriété pour de nombreuses familles.
• Pour tous : Les surcoûts poussent les familles vers la périphérie, aggravant l’étalement urbain et augmentant les déplacements en voiture.

En ce qui concerne la charge fiscale moyenne des logements dans les grandes villes du Québec, un indicateur clé pour mesurer l’impact des taxes municipales par ménages, Gatineau se positionne en tête du peloton et dépasse nettement la moyenne québécoise depuis plus de 10 ans.

Graphique 1 : Charge fiscale moyenne des logements à Gatineau, de 2012 à 2022 par rapport à la moyenne des 10 grandes villes au Québec

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Bien sûr, mais les finances actuelles montrent que Gatineau a déjà les moyens nécessaires. Les fonds sont là, mais ils ne sont pas utilisés efficacement.

Les jeunes et les familles monoparentales sont souvent les premiers à habiter les nouveaux logements. En fait, 58 % des occupants des logements neufs (6 sur 10) en Outaouais sont des jeunes ménages. Ces redevances de développement créent un obstacle financier supplémentaire, une hausse estimée à 50 $ par mois, soit 600 $ par an. Cette taxe déguisée aggravera la crise du logement dans un contexte où l’accès à des logements abordables est déjà difficile.

L’APCHQ appelle à une gestion responsable. Face à ces incohérences, l’APCHQ demande à la Ville de Gatineau :

1. De suspendre immédiatement l’adoption du règlement sur les redevances de développement.
2. De mettre à niveau les investissements en infrastructures en utilisant les fonds existants pour financer des projets structurants et corriger les infrastructures vieillissantes, afin de protéger le développement économique de la ville. Choisir, c’est renoncer, et le conseil municipal doit prendre conscience des conséquences lourdes de ses décisions, qui repoussent des travaux essentiels au détriment d’un développement urbain de Gatineau.
3. D’ouvrir un dialogue constructif avec les développeurs, promoteurs et citoyens pour explorer des solutions équitables.

L’APCHQ se tient prête à collaborer avec la Ville et le gouvernement provincial pour élaborer des solutions durables qui soutiennent l’abordabilité et la densification urbaine. Une demande de rencontre a d’ailleurs été adressée à la mairesse et au directeur général pour amorcer ce dialogue.

• Faites partie du mouvement : Dites NON à cette taxe déguisée sur vos réseaux sociaux.

Mobilisons-nous

Non, Gatineau est la seule grande ville. Alors que d’autres grandes villes réinvestissent davantage dans leurs infrastructures, Gatineau accumule des fonds inutilisés tout en imposant des frais supplémentaires aux nouveaux résidents.

La Ville de Gatineau a démontré une sous-utilisation systématique de ses ressources financières :

• Les placements explosent : 479 M$ en fonds inutilisés en 2024, contre 84 M$ en 2014.
• Investissements insuffisants : Gatineau est en retard de 400 $ par habitant par rapport aux grandes villes québécoises pour ses infrastructures.
• Résultats invisibles : La taxe de 1% collectée depuis 2012 n’a pas permis de résoudre des enjeux critiques comme les surverses, bloquant ainsi de nombreux projets résidentiels.